유치권은 비교적 난해하고 복잡성이 존재하나 그 개략적인 검토를 하여보더라도 많은 이용가치가 있으므로 여기에서는 민사유치권에 대하여 우선 간략히 소개 하여 보겠다. (상사유치권 제외)

1. 유치권의 의의

부동산유치권이란 채권이 목적부동산 자체로 부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로 부터 채권을 변제받지 못할 때 채무자 또는 부동산소유자, 그승계인(매매, 경매, 상속등 특정승계인등)에게 채권의 변제(만족)를 받을 때까지 목적 부동산을 점유 할 수 있는 권리, 즉 목적부동산의 인도를 거절할수 있는 권리를 말한다.

그리하여 부동산의 매수희망자들에게 부동산 인도시기등의 불확실성으로 추가부담을 주어 결과적으로 매수가격이 하락하여 채무자와 채권자의 이익을 해하는 결과가 된다.

2. 유치권의 성립요건

유치권은 주로 건축공사비와 유익비, 필요비등에서 발생하는데(자기의 영업을 위한비용, 통상의 수리비등에는 성립하지 않음).

1). 타인의 부동산을(공사하거나 유익비,필요비등 발생) 대상으로 한다.

2). 적법한 점유이어야 한다.

소유권취득 후의 부동산점유, 조건없는 명도 약정기일 후의 점유, 유치 권 소멸후의 계속 점유등은 불법점유에 해당된다.

3). 채권이 매각 목적 부동산자체에 대해 발생한 채권이어야 한다.

공사비가 아닌 건축자재대금 채권, 건물의 옥탑이나 외벽등에 설치된 간판 설치공사 대금등 건물의 일부가 아닌 분리할 수 있는 것은 그 건 물자체에 관하여 생긴 채권이 아니라고 본다.

4). 채권이 변제기에 있어야 한다.

변제기에 대한 약정이 없으면 채권자의 점유즉시 유치권이 성립한다. 독립건물이 되지 못하고 공사가 중단된 경우에는 아직 변제기가 되지 아니한 것이므로 유치권을 행사할 수 없다.

5). 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

6). 경매 물건에서 유치권자는 경매개시결정등기가 기입되기 전에 점유를 시작해야 한다. 경매개시결정 등기 후에 점유를 한 경우 유치권은 성 립하더라도 매수인에게 대항할 수 없다는 것이다.

7). 유치권이 소멸하지 않아야 한다.

소멸시효 완성, 면제, 변제, 기한의 새로운 약정, 유치권의 포기, 점유 침탈로 인한 점유권 상실등

3. 유치권은 특히 부동산경매, 매매등에서 많이 이용되고 있으나 유치권의 불 가분성, 유치권자의 경매신청권등에 대한 연구가 좀더 필요한 사항이고, 유치권의 위험성에 대하여는 전문가인 변호사나 법무사의 조력을 받을 필요성이 많은 사항이다.

▲ 김기현 법무사